Оценка имущества

будущих денежных потоков. Вследствии неопределенности или риска, связанного с получением будущих доходов, ставка дисконта дожна превышать с получением будущих доходов, ставка дисконта должна превышать безрисковую ставку дохода, то есть должна обеспецивать премию за риск инвестирования в оцениваемую фирму. Расчет ставки дисконта должен соотвествовать выбраноому варианту расчета денежного потока. Расчет ставки производися по модели куммулятивного построения. % Ставка дохода по безрисковой ценной бумаге3,8Премия за риск инвестирования в акции7,5Премия за размер фирмы5,3Премия за качество менеджмента1,4Премия за территориальную и производственную дифееренцированность1,0Премия за структуру капитала2,0Премия за дифференцированность клиентуры1,0Премия за стабильность получения доходов и степень вероятности их получения1,0Премия за прочие особые риски7,0Ставка дисконта.30,0Ставку дохода по безрисковой ценной бумаге, а также премию за риск инвестирования в акции взяты из биржевых бюллетеней западных стран, где рыночная экономика стабильно функционирует. Аналогично была определена премия за риск, кроме последней, были определены экспертным путем, исходя из нашего опыта работы и ранее произведенных оценок других аналогичных фирм. Премия за прочие обсобые риски установлен в связи с тем, что фирма "Зимний спорт" расположена в России. Согласно анализу ряда зарубежных консалтинговых компаний, Россия относится к группе стран со средним уровнем риска. Соответственно надбавка за риск инвестиций в данную страну составляет 7%. Таким образом, ставка дисконта для оцениваемой нами фирмы равна 30 %. Выручка от продажи фирмы в конце последнего прогнозного года. Стоимость продажи фирмы в последний прогнозный год определена по модели Гордона: Стоимость фирмы

= Денежный поток в остаточный (постпрогнозный) период Ставка дисконта долгосрочные темпы роста денежного потока На основе ретроспективных данных и прогнозных оценок среднегодовые темпы роста денежного потока в постпрогнозный период определены на уровне 5 % для оптимистического прогноза и 3 % для пессимистического (см. приложение 5, варианты I и 2). Капиталовложения в постпрогнозный период равны начисляемому износу. Выручка от продажи фирмы в последний прогнозный год равна: а) по оптимистическому прогнозу 247,19/0,3 0,03 = 988,76 тыс.ам.долл. б) по пессимистическому прогнозу 120,68/0,3 0,03 = 446,96 тыс.ам.долл. Эти величины затем дисконтируются по ставке дисконта 30 %. а) 994,76 1,5 -5 = 267.59; 0} 446^97 1,5 -5= 120.25. Таким образом, текущая стоимость перепродажи фирмы в последний прогнозный год равна 267,59 тыс.ам.долл. по оптимистическому прогнозу и 120,25 тыс.ам.долл. - по пессимистическому.

Заключение Рыночную стоимость бизнеса фирмы "Зимний спорт" мы получим, сложив сумму текущий денежных потоков за пять прогнозных лет и текущую стоимость продажи фирмы в последний прогнозный год. Эта стоимость 100 % доли в капитале фирмы. Для оцениваемой фирмы стоимость контрольной доли в капитале фирмы методом дисконтированных денежных потоков при оптимистическом прогнозе - 597,29 тыс.ам. долл., при пессимистическом - 232,6 тыс.ам.долл. Метод чистых активов Метод чистых активов предусматривает оценку фирмы, с точки зрения издержек на ее создание при условии, что фирма останется действующей. Суть данного метода заключается в том, что все активы фирмы (здания, машины и оборудование, запасы, дебиторская задолженность, финансовые вложения и т.д.) оценивают по рыночной стоимости, Далее из полученной суммы вычитают стоимость обязательств фирмы. Итоговая величина показывает рыночную стоимость собственного капитала фирмы. При корректировке баланса фирм» "Зимний спорт" для определения рыночной стоимости здания были приглашены специалисты по оценке недвижимости; для оценки машин и оборудования - эксперты по оборудованию. Переоценка запасов и дебиторской задолженности проводилась на основе финансовых документов. При оценке здания использовались затратный метод и метод капитализации дохода. При оценке здания затратных методом стоимость земельного участка не вошла в стоимость здания, т.к. в России вопрос о продаже земли в полном объеме не решен. Затраты на строительство аналогичного здания были определены в размере 560 тыс. aм. долл. Эта сумка должна быть увеличена за счет предпринимательского дохода подрядчика (строителя). Мировая практика оценивает предпринимательский доход подрядчика при строительстве аналогичных объектов в размере 15% от сметной стоимости. Специалистами по оценке недвижимости износ здания, принадлежащегоо фирме, определен в размере 2.5 %. Исходя из этих соображений, восстановительная стоимость здания, определенная затратным методом, составляет: Стоимость строительства380 тыс.ам.долл.+ Предпринимательский доход 57 тыс. ам. Долл.Полная стоимость строительства437 тыс.ам.долл.- Физический износ109,25 тыс.ам.долл.- Функциональный износ0Восстановительная стоимость здания327,75 тыс.ам.долл.При оценке здания методом капитализации дохода за основу была принята ставка арендной платы помещений аналогичного типа. При этой мы исходили из того, что асе расходы по эксплуатации возлагаются на арендатора. Приняв среднюю ставку арендной платы, существующую в Москве, в размере 110 ам. долл. за I кв.м, ыы определили потенциальна валовой доход от аренды: 850 кв.м * 110 ам.долл. = 93500 ам. долл. Недополученные арендные платежи были приняты на уровне 15 % от потенциального валового дохода, т.е. действительный валовой доход составил 93500 * (I - 0,15) = 7S475 ам.долл. Затраты на содержание здания составляют 25 % от действительного валового дохода 9475 0,25 = 19868 ам.долл. Годовой чистый операционный доход равен: 79475 - 19868 = 59607 ам.долл. С учетом возможных рисков на рынке недвижимости, также темпов инфляции ставка капитализации дохода была определена на уровне 20 %. На основе метода капитализации дохода рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости на I января 1996 г. составляет 59607/0,2 = 298035 ам. Долл. Для оценки оборудования использовался затратный метод и метод рыночных сравнений. По их результатам оборудование фирмы было оценено в 15 тыс. ам. долл. Рыночная стоимость запасов по нашим оценкам составляет 226,0 тыс.ам.долл. Денежные средства и прочие активы фирмы были определены в размере 162 тыс.ам.долл. Балансовая стоимость текущих обязательств составляет 372,97 тыс.долл. Заключение После корректировки балансового отчета фирмы "Зимний спорт" по состоянию на I января 1996 г. и, вычтя из совокупных активов стоимость обязательств, мы получили рыночную стоимость фирмы, рассчитанную методом чистых активов, равную 328,06 тыс.ам.долл. Метод сделок (подход сравнительного анализа) Наиболее вероятную цену действующей фирмы можно определить, используя метод сделок, т.к. оцениваемая фирма является закрытой и акции подобных компаний на фондовом рынке не котируются, то ее стоимость может быть определена на основе результатов купли-продажи аналогичных компаний. Нами были подобраны и изучены сделки по купле-продаже