Оценка имущества

оценку стоимости фирмы в зависимости от ожидаемых будущих доходов. Он предусматривает: 1. Составление прогноза от ожидаемых будущих доходов; 2. Оценку риска, связанного с получением доходов; 3. Определение времени получения доходов. Приведенная к текущему моменту стоимость, то есть текущая стоимость будущих доходов, служит ориентиром того, сколь много готов заплатить за оцениваемую фирму потенциальный инвестор. Базовым понятием в доходном подходе являются чистые денежные поступления или чистые денежные потоки, определяемые как разность между притоками и оттоками денежных средств за определенный период времени. При расчете этого показателя используется следующий порядок вычислений: - Чистая прибыль + + Начисленный износ + + Увеличение долгосрочной задолженности - Прирост собственного оборотного капитала - Капитальные вложения - Капитальные вложения - Уменьшение долгосрочной задолженности = Поступление денежных средств. При определении будущих денежных поступлений ожидаемый предстоящий срок деятельности фирмы следует разделить на два периода. На первый период, обычно называемый прогнозным, составляет детальный погодовой прогноз денежных поступлений. По истечении прогнозного периода фирма должна достичь равновесного состояния, при котором темпы прироста денежных поступлений в целом будут оставаться стабильными и предсказуемыми (постпрогнозированый или остаточный период). Приведение будущих денежных поступлений к текущей стоимости проводится с использованием ставки дисконта. Вследствие неопределнности или риска, связанного с получением будущих доходов, ставка дисконта должна превышать безрисковую ставку дохода, то есть должна обеспечить премию за риск инвестирования в оцениваемую фирму, Иными словами, дисконтная ставка должна отражать требуемую инвесторам ставку прибыли с учетом предполагаемого риска. За прогнозный период каждый годовой денежный поток дисконтируется в отдельности. Что же касается второго периода, то первоначально определяется так называемая конечная стоимость потока дохода на его начало. Затем последняя приводится к текущей стоимости на дату оценки. Наиболее часто расчет ставки дисконта производится по так называемой модели оценки капитальных активов (САРМ), которая предусматривает следующую методику определения ставки дисконта: Ставка дохода по безрисковой ценной бумаге + + Медианное значение в по сопоставимым компаниям * * Рыночная премия за риск инвестирования в акции + + Премия за размер компании + + Премия за риск инвестирования в конкретную компанию + + Страховой риск = Ставка дисконта. Например: 1. Ставка дохода по безрисковой ценной бумаге 3,8 % 2. Рыночная премия за риск инвестирования в акции 7,5 % 3. Медианное значение в по соспоставимым компаниям, рассчитанное на основе биржевых данных 0,76*. 4. Если фирма относится к разряду малых, то риск инвестирования в малую компанию 5,3 %. 5. Риск инвестирования в конкретную компанию 4,5 %. 6. Страховой риск 7 %. 7. Ставка дисконта по Методу оценки капитальных активов составила: 3,8 % + 0,76 * 7,5 % + 5,3 % + 4,5 % + 7 % = 26,3%. Существует и другой метод определения дисконтной ставки метод куммулятивного построения. Методика его расчета изложена в учебном примере по оценке бизнеса российской фирмы, помещенного в данной главе. Затратный подход. В основу затратного подхода положен анализ и перестройка балансового отчета фирмы. Данный подход предусматривает суммирование чистой стоимости активов фирмы с последующим вычитанием из этой суммы ее обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала. Однако Балансовая стоимость активов, исходя из представленного баланса, не отражает их рыночной стоимости. Соответственно в нее необходимо внести поправки, проведя предварительную оценку обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности и определив, насколько балансовая сумма обязательств соответствует их рыночной стоимости. В целях перестройки баланса фирмы анализируются и оценивается основные средства и текущие активы. Для оценки зданий, оборудования и сооружений приглашаются эксперты по оборудованию и специалисты-сметчики. Что же касается текущих активов (производственные запасы, дебиторская задолженность, готовая продукция и пр.), то их анализ производится на основе документов фирмы и консультаций с ее специалистами. Оценка зданий (сооружений) проводится как по стоимости воспроизводства, так и по стоимости замещения. Под полной стоимостью воспроизводства понимается стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, которые воплощают в себе все недостатки и функциональный износ. Полная же стоимость замещения это стоимость строительства в текущих ценах объекта, обладающего эквивалентной полезностью с объектом оценки, однако, с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном и планировкой. Определение стоимости строительства включает оценку прямых и косвенных затрат, а также предпринимательский доход. Предполагаемые затраты на строительство должны покрыть подготовку рабочей документации и чертежей, отвод земельного участка, разработку и согласование технических условий на инженерное обеспечение, составление строительного паспорта и технического заключения (изыскания), инженерно-геологическое изыскание по площадке и сетям, разработку, согласование и утверждение ТЭО, наконец, непосредственно строительство новой фирмы. Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска доходности по сопоставимым объектам. Так как в большинстве случаев оценивается объект, сооруженный ранее даты оценки, то из стоимости строительства вычитается общий износ. Оценка установленных машин и оборудования проводится, исходя из результатов продаж аналогичной подержанной техники на вторичном рынке. В этом случае учитывается не только степень физического износа продаваемого объекта, но и функциональное и технологическое устаревание. Помимо основного технологического оборудования оуенке подлежат также передаточные устройства, транспортные средства, вычислительная техника и измерительные приборы, т.е. те виды машин, которые хотя сами непосредственно не участвуют в процессе производства, однако, обслуживают его. Оборудование, подлежащее установке, не переоценивается и включается в сумму активов по балансовой стоимости. Оценке подлежат также нематериальные активы: право на торговую марку, авторские права, управленческое ноу-хау, приобретенные лицензии, маркетинговые исследования и т.п. Долгосрочные финансовые вложения, включающие активы других фирм, банков и компаний, оцениваются по возможности по рыночной цене. В случае отсутствия такой возможности по номинальной стоимости. Корректировка краткосрочной задолженности не проводится, так как платежи по ней являются обязательными в ближайшее время. Также не подлежат корректировке расчеты с кредиторами, по социальному страхованию,