Инвестиции в недвижимость

n - количество периодов. ЧПЦ = - 43,918

2. Внутренняя ставка дохода (ВСД) приближенная формула:

ЧПЦ(r1) ВСД = -----------------------, ЧПЦ(r1)-ЧПЦ(r2)

где r1 = i = 0,15 r2 - такое значение, при котором ЧПЦ(r2) меняет знак на противоположный Возьмем r2 = 0,08, тогда изменятся коэффициенты дисконтирования, а следовательно и все показатели, зависящие от них.

ВСД = 15 + ( 15 - 8 ) * (-43,918 / (-43,918-26,521)) = 19,361

Годы жизни проектаЧДДох. от аренд. с уч. реинвест.Коэф. дисконтированияДисконтирование выгодыОтток наличностиДисконтированные изд-киЧист. ден. потокиКумул. чист. ден. потокиЧПЦКумул. ЧПЦИнв. в недв.Текущ. расх.НалогиВсего01,000160,653160,653160,653-160,653-160,653-160,653-160,65319,1909,1900,9268,5100,0000,0000,0000,0000,0009,190-151,4638,510-152,143219,86110,6720,8579,1460,0000,0000,0000,0000,00010,672-140,7929,146-142,998332,07512,2140,7949,6980,0000,0000,0000,0000,00012,214-128,5789,698-133,300446,11914,0440,73510,3220,0000,0000,0000,0000,00014,044-114,53410,322-122,978562,26616,1470,63110,1890,0000,0000,0000,0000,00016,147-98,38710,189-112,789680,83218,5660,63011,6970,0000,0000,0000,0000,00018,566-79,82111,697-101,0927102,17921,3470,58312,4450,0000,0000,0000,0000,00021,347-58,47412,445-88,6478126,72424,5450,54013,2540,0000,0000,0000,0000,00024,545-33,92913,254-75,3939154,94528,2210,50014,1110,0000,0000,0000,0000,00028,221-5,70814,111-61,28210187,39432,4490,46315,0240,0000,0000,0000,0000,00032,44926,74115,024-46,258Всего187,394114,395160,6530,0000,000160,653160,65326,741-46,258ликвидация11213,630192,7840,42982,704 -0,00023,13423,1349,924169,650196,39172,78026,521Итого213,630380,178197,099160,6530,00023,134183,787170,577196,39126,521 3. Коэффициент рентабельности (Кв/и) Кв/и = .

Кв/и = 121,709 / 165,627 = 0,735

4. Точка окупаемости проекта (Ток) Ток - момент когда доход становиться больше либо равен начальным капитальным вложениям. Так как знак кумулятивных дененжных потоков без учета дисконтирования меняется на 10 году , то точка окупаемости без учета дисконтирования = 10. С учетом дисконтирования проект не будет окупаться.

5. Расчет минимальной арендной ставки, которая будет удовлетворять реальным показателям.

Р =Ркв = 160,653 ЧД расчитываем исходя из нового значения Р, ЧД = 705,48 ЧДт = 32,58 ЧДт за 1 мес = 2,715 Дт = ЧДт - Зт - Н Дт = 2,715 - 0,28 - 0,098 = 2,337 Дт - сумма арендной платы в месяц, которая позволит окупить проект и будет удовлетворять реальным показателям.

4.2.Ранжирование показателей

Ранжирование показателей делается с целью определения рейтинга продаваемой квартиры и сравнение его с аналогичным показателем других подобных квартир. Рейтинг квартиры определяется при помощи таких показателей: ЧПЦ = 0,0001 ВСД = 19,361 Коэф. Рентаб. = 0,735 Токуп = 10 Т.о. рейтинг = 0,82625 Рейтинг квартиры стоимостью 250млн.руб., составляет 0,82322, а стоимостью 199,7 млн.руб. 0,89790. Т.о. можно сказать что рассматриваемая квартира стоимостью 160,653 млн.руб. занимает средний рейтинг среди аналогичных трехкомнатных квартир.

Заключение

Без оценки стоимости не обходится не одна операция с недвижимостью. Стоимость недвижимости оценивается при операциях по купле-продаже, кредитовании под залог, страховании, наследовании, имущественных спорах, налогообложении и т.д. Все сделки с недвижимостью заключаются на рынке. Рынок пространство , которое может представлять собой конкретное место, где заключаются сделки по бизнесу, либо его можно соотнести с деятельностью по ведению переговоров, направленных на достижение соглашений между сторонами. Оценщик должен достичь полного понимания рынка недвижимости прежде, чем он может правильно определить рыночную стоимость любого объекта представленного на этом рынке. В советский период рынок недвижимости в России почти полностью отсутствовал, а имевшие место сделки с квартирами, дачными домиками, как правило носили незаконный характер. Естественно, в этих условиях ни о какой рыночной оценке недвижимости не могло быть и речи. С развитием рыночной экономики в России нам приходится догонять промышленно развитые страны, изучая и внедряя механизмы функционирования цивилизованного рынка недвижимости. Одним из них и является оценка недвижимости.