Инвестиции в недвижимость

по цене, если совпадают конструктивные модели домов, в которых расположены квартиры и функциональные модели квартир по первым 10 свойствам, упорядоченным на конкретную дату. К примеру, все типовые однокомнатные квартиры в жилом доме, построенном по типовому проекту, и расположенные на первом этаже, признаются равными по цене, если функциональная модель "однокомнатная квартира" не содержит свойства, превращающего данные квартиры в неоднородные (неравноценные). Данная Методика в качестве примера предусматривает следующий перечень и упорядочение свойств в функциональной модели "m-комнатная квартира": 3.3.1. Месторасположение строения. 3.3.2. Капитальность строения. 3.3.3. Общая площадь. 3.3.4. Жилая площадь. 3.3.5. Площадь кухни. 3.3.6. Этажное расположение квартиры. 3.3.7. Количество проходных комнат. 3.3.8. Высота помещений (этажа). 3.3.9. Количество балконов, лоджий. 3.3.10. Наличие телефона.

Предполагается, что квартира оборудована другими обычными для данной местности удобствами, важность которых учитывается комплексно, без упорядочения. Общая жилая площадь и площадь кухни в выборочных квартирах считаются равными, если отличаются на величину не более 1 кв. м от соответствующих площадей оцениваемой квартиры. 3.4.4. Этажное расположение квартиры учитывается в следующих трех интервалах: первый этаж, этаж кроме первого и последнего, последний этаж. Квартиры в пределах данных интервалов при прочих равных показателях признаются равными по цене. 3.4.5. Квартиры, отличающиеся по высоте помещений в пределах плюс - минус 10 см, при прочих равных условиях признаются равными по цене. 3.4.6. При возможности установки телефона цена квартиры с телефоном принимается выше цены аналогичной квартиры без телефона на величину, равную затратам на установку телефона.

Строим выборку из аналогичных объектов по следующим параметрам: · Количество комнат · Тип квартиры (ПГ,УП,ИНП,МГ,МС,К) · Тип дома (Кирпич, Панельные) · Район

N п/пРайонУлицаТипэт/эт/мПлощадьБ/лС/уТелефонСтоимость млн.р1ДзержТрикотажнаяизол5/5/к90/60/7бр-1802ДзержКошурниковасм-из1/9/п65/41/7лр-1203ДзержШекспираиз8/10/к67/48/7,5лр+1804ДзержГоголясм-из3/9/п64/44/7б,лр-1355ДзержТолбухинаиз2/5/п57/38/7бр+1156Дзерж25 лет Октябрясм-из2/9/к54/38/7-р+1257ДзержУчительскаясм-из9/9/п60/43/7б,лр+1308ДзержД.Давыдоваиз2/5/к74,3/51,4/9б,лр+2309ДзержАвиастроителейиз п/г5/6/к80/50/12лр+18010ДзержАвиастроителейиз п\г2/3/к82/57/10-р-145

Квартира ст-ть 1м2Эквивал.ст-ть.Оцениваемая квартира.

Х 0,9 1,0 0,9 1,05 0,95Квартира M32,68711,100,91,050,92,5138Квартира M62,31511,100,91,0512,4064Квартира M12,00011,0511,050,952,0948Квартира M52,01811,050,91,050,951,9022Квартира M42,10911,100,91,050,861,8854Квартира М21,84611,0511,050,91,8317Квартира М92,25011,000,910,91,8225Квартира М101,76811,100,9111,7503Квартира M83,09611,100,910,481,4712Квартира M72,16711,1011,050,481,2014 Математическое ожидание предложения: М(х)предл=(2,5138+2,4064+2,0948+1,9022+1,8854+1,8317+1,8225+1,7503+1,4712+ +1,2014) / 10 =1,8880 Математическое ожидание спроса: М(х)спрос=( 1,8317+1,8225+1,7503+1,4712+1,2014 ) / 5 = 1,6154

Медиана предложения: Мепредл = (1,8854+1,8317) / 2 = 1,8586 Медиана спроса: Меспрос = ( 1,7503+1,4712 ) / 2 = 1,6108 Цена сделки: Р = ( М(х)предл + М(х)спрос) / 2 * К ти Кти определяется в том случае, когда медиана отличается от математического ожидания более чем на 10 % Кти = (Меспрос + Мепредл) / ( М(х)спрос + М(х)предл ) Р = ( 1,8880 + 1,6154 ) / 2 = 1,7517 Цена квартиры Ркв = Р * Общ. площадь Ркв = 1,7517 * 90 = 160,653 млн.руб

3.3. Согласование результатов (расчет стоимости методом капитализации ренты)

Цель: Определить стоимость квартиры в зависимости n от дохода, который она будет приносить n от срока реализации данного проекта n от применяемой для инвестора ставки капитализации

СРЕДНИЕ ЦЕНЫ НА АРЕНДУ КВАРТИР (в месяц)

МесторасположенияТип квартирыКомн. Млн р.1 ком млн р.2 комн млн р.3 ком млн р.Центр0,511,32Приближенные к центру0,30,60,81,3По линии метро (800 м от станции)0,30,611,1Средней удаленности0,20,50,60,8Удаленные0,20,40,50,6Престижный пригород0,350,7511,4Пригород0,10,250,350,5

Средняя рыночная арендная ставка 0,6Мебель0,3Телефон0,2Сумма периодической ренты (Дт)1,1 *Поправки берутся из затратного метода

Ставки по налогам используемые в расчетах

НДСНалог на пользователей автомобильных дорогНалог на содержание жилищного фонда и объектов соц-но культурной сферы Налог на прибыль Налог на имущество20%2,6%1,5%35%2% РАСЧЕТНАЯ ТАБЛИЦА

Текущих издержки за период (Зт)0,28Сумма налоговых отчислений за период (Н)0,098Сумма чистого дохода за период (после уплаты налогов) (ЧДт)0,7216Безрисковая ставка на реинвестированные средства (Сб)0,14Суммарный чистый доход за весь срок владения (ЧД)9,1896 187,3944Ставка капитализации (Ск)0,5Ставка прироста будущей стоимости (Сп)через 1 год - 0,1 через 10 лет - 0,2Денежный эквивалент (Э)-Сумма издержек на смену прав собственности (Зи)0,05Стоимость по методу капитализации (Р)19,145 39,702 ЧД = R * ([ (1+j/m)mn - 1 ] / j/m) , где R - сумма чистого дохода за период (ЧДт) j = 0.14 m = 12 для n = 1 ЧД = 8,6572 * ([ ( 1+0,14/12)12 - 1] / 0,14/12 ) = 9,1896 для n = 10 ЧД = 8,6572 * ([( 1+0,14/12)120 - 1] / 0,14/12) = 187,3944 Р = (ЧД / n*Ск) +( Р*Сn + Р*(1+Сn)*0,05 ) / (1+ni) , где С1 = 10% = 0,1 С10=0,2 i = 0,15 Р1 = 19,145 Р10 = 39,702

4. Сравнительный инвестиционный анализ.

4.1.Определение основных инвестиционных показателей.

Годы жизни проектаЧДДох. от аренд. с уч. реинвест.Коэф. дисконтированияДисконтирование выгодыОтток наличностиДисконтированные изд-киЧист. ден. потокиКумул. чист. ден. потокиЧПЦКумул. ЧПЦИнв. в недв.Текущ. расх.НалогиВсего01,000160,653160,653160,653-160,653-160,653-160,653-160,65319,1909,1900,8707,9950,0000,0000,0000,0000,0009,190-151,4637,995-152,658219,86110,6720,7568,0680,0000,0000,0000,0000,00010,672-140,7928,068-144,590332,07512,2140,6588,0370,0000,0000,0000,0000,00012,214-128,5788,037-136,553446,11914,0440,5728,0330,0000,0000,0000,0000,00014,044-114,5348,033-128,521562,26616,1470,4978,0250,0000,0000,0000,0000,00016,147-98,3878,025-120,495680,83218,5660,4328,0200,0000,0000,0000,0000,00018,566-79,8218,020-112,4757102,17921,3470,3768,0270,0000,0000,0000,0000,00021,347-58,4748,027-104,4488126,72424,5450,3278,0260,0000,0000,0000,0000,00024,545-33,9298,026-96,4229154,94528,2210,2848,0150,0000,0000,0000,0000,00028,221-5,7088,015-88,40710187,39432,4490,2478,0150,0000,0000,0000,0000,00032,44926,7418,015-80,393Всего187,39480,260160,6530,0000,000160,653160,65326,741-80,393ликвидация11213,630192,7840,21541,448-0,00023,13423,1344,974169,650196,39136,475-43,918Итого213,630380,178121,709160,6530,00023,134183,787165,627196,391-43,918 1.Чистая приведенная ценность (ЧПЦ):

ЧПЦ = ,

где Вt - доход в период t; Сt - издержки в период t; i - ставка дисконтирования по безрисковому вложению.