Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства

износа служит превышение добавляемой при этом стоимости над затратами на его устранение. Методы определения износа: метод экстракции (метод рыночной выборки); метод срока жизни; метод разбиения (по трем видам износа). Методы оценки земельного участка: метод соотнесения; метод извлечения; метод освоения; метод остатка для земли; метод капитализации земельной ренты; метод сопоставимых продаж. Оценка стоимости объекта недвижимости при затратном подходе определяется по следующей схеме: Оцененная стоимость восстановления ___ Минус: накопленный износ: I. Физический: а) устранимый___; б) неустранимый для элементов с коротким сроком жизни___; в) неустранимый для элементов с долгим сроком жизни___. II. Функциональный: а) устранимый___; б) неустранимый___. III. Внешнее устаревание. Общий накопленный износ: Стоимость улучшений с учетом износа___. Плюс: стоимость земельного участка___. Плюс: предпринимательская прибыль___. Итого: Оценка стоимости при затратном подходе____. Оценка износа

Износ это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия. Физический износ это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым. Исправимый физический износ (то есть износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше; чем добавляемая при этом стоимость. Функциональный (моральный) износ это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть исправимым и неисправимым. Функциональный износ считается исправимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неисправимым. Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности. Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д. Для определения накопленного износа применяются следующие методы.

1. Метод разбивки

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа. Результаты оценки износа приведены в таблице.

Физический износ, $ устранимый, $ неустранимый, $Функциональный износ, $ устранимый, $ неустранимый, $Внешний износ, $Накопленный износ, $

Более подробно отдельные виды износа рассмотрены ниже.

Расчет физического износа

Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации. Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Для расчета неисправимого износа конструктивные элементы делятся на долгоживущие, срок жизни которых совпадает со сроком жизни всего здания, и короткоживущие, имеющие срок жизни меньше, чем все здание. Величина неисправимого износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и величиной исправимого физического износа. При этом косвенные издержки и прибыль предпринимателя добавляются к базе для определения износа в долгоживущих элементах. В условиях крайне ограниченного срока на проведение комплекса исполнительных действий, недостатка информации, необходимой для объективной оценки объекта оценки, приведенные выше методы не всегда возможно применить. В таких случаях оценщик может применить метод укрупненной оценки физического износа. Суть метода укрупненной оценки физического износа заключается в ориентировочной оценке физического износа здания или сооружения при его осмотре оценщиком. При выполнении этой работы полезно учитывать рекомендации, сформулированные в учебнике для строительных вузов: «Реконструкция зданий». Кутуков В.Н. М.: Высшая школа, 1981. Эти рекомендации приведены в таблице:

Таблица Физический износ (в %)Состояние несменяемых конструкций зданийСостояние внутренних конструктивных элементов0-20Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектовПолы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют21-40Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках.Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием.41-60Имеется много следов ремонтов трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками.Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней.61-80Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали.Большое число отклонений от горизонтали в полах. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями.81-100Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен.Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена. Метод укрупненной оценки физического износа актуален и тогда, когда информация об объекте оценки устарела, скажем, технический паспорт здания выдан Бюро Технической Инвентаризации 3-4 года назад и указанные в нем данные противоречат физическому состоянию здания. Этот метод прост