Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства

коммуникаций:Водопровод, отопление, канализация, электричество, телефонНаличие зеленых насаждений (качество, тип, возраст и состояние):НетОсобые факторы, вытекающие из месторасположения участка в сфере:Регулирования санитарного и экологического состояния зоны:НетСноса неперспективных и ветхих строений, расчистка территории:НетКоординационные соглашения:Нет

Подходы к оценке и итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки

На основании произведенного анализа мы заполнили следующую таблицу по затратному подходу:

Таблица№ЭлементСтоимость1Стоимость земельного участка$1 6002Стоимость строительства аналогичного нового здания$15 9313Прибыль инвестора (от СМР)$3 9834Итого затраты на строительство (2+3)$19 9145Устранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни)$1 7306Неустранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни)$1 4467Неустранимый физический износ (элементы с долгим сроком жизни)$2 4668Итого физический износ (5+6+7)$5 6429Устранимый моральный износ$2 90010Неустранимый моральный износ$1 52511Итого моральный износ (9+10)$4 42512Экономический износ$0Оценка стоимости объекта оценки затратным подходом (1+4-8-11-12):$11 447 Расчет наиболее вероятной стоимости объекта оценки на основе метода прямого анализа сопоставимых продаж приведён в таблице:

ТаблицаПоказателиАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Цена за 1 кв.м.$64$37$97$115Дата продажифев 00май 00июл 00янв 00МестоположениеЛенАТОЦентАТОЛенАТОЛенАТОРемонтТребует КРТребует КРТребует КРПроведЕРПлощадь свободного земельного участка0,010,010,050,01Поправка на дату продажи. Расчет по данным из сборника «КоИНВЕСТ»Индекс покупательной способности валюты1,291,080,801,29Индекс роста цен1,47601,47601,47601,4760Величина поправки0,870,730,540,87Текущая скорректированная цена 1 кв.м.$55$27$53$101Поправка на местоположение. Расчет: (ЦенЭпп3/ЦенЭпп2)*ЦенАнЦена элемента парной продажи$14 000Цена элемента парной продажи$10 000Величина поправки1,001,401,001,00Скорректированная цена 1 кв.м.$55$38$53$101Поправка на износ. Расчет: (100%-%ИзнОб)/(100%-%ИзнАн)Процент износа объекта оценки65%65%65%65%Процент износа аналога75%55%35%10%Величина поправки1,400,780,540,39Скорректированная цена 1 кв.м.$78$30$28$39Поправка на ремонт. Расчет: (ЦенЭпп1/ЦенЭпп2)*ЦенАнЦена элемента парной продажи$14 000$14 000$14 000Цена элемента парной продажи$12 500$12 500$12 500Величина поправки1,001,121,121,12Скорректированная цена 1 кв.м.$78$33$32$44Поправка Мисовца (на масштаб объекта). Расчет: (ПлОб-ПлАн)*ФмПлощадь объекта оценки179179179179Площадь аналога200300150120Поправка Мисовца Фм для адм. зданий-0,02536-0,02536-0,02536-0,02536Величина поправки0,523,06-0,74-1,50Скорректированная цена 1 кв.м.$78$36$31$42Поправка на размер здания. Расчет: (СкорЦенаКвМ*ПлОбщОб)Скорректированная цена здания$14 000$6 500$5 600$7 600Поправка на площадь свобод. зем. уч. Расчет: Ст1га*(ПлСвУчОб-ПлСвУчАн)Стоимость 1 га$100 000$100 000$100 000$100 000Площадь свободного земельного участка объекта оценки0,000,000,000,00Площадь свободного земельного участка аналога0,010,010,050,01Величина поправки-1000-1000-5000-1000Скорректированная цена здания$15 000$7 500$10 600$8 600Поправка на наличие коммуникаций. Расчет: (КолЛинОб-КолЛинАн)*СтЛинКоличество телефонных линий объекта оценки3333Количество телефонных линий аналога55105Стоимость одной линии$170$170$170$170Величина поправки-$340-$340-$1 190-$340Скорректированная цена здания$14 660$7 160$9 410$8 260Отклонения. Расчет: (ЦенПрод-СкорЦен)/ЦенПродЦена продажи аналога$12 700$11 200$14 600$13 800Величина отклонения-0,150,360,360,40Условность8321Средневзвешенная стоимость продажи. Расчет: ((СкорЦенАн1*УслАн1)+(СкорЦенАн2*УслАн2)+(СкорЦенАн3*УслАн3)+(СкорЦенАн4*УслАн4))/СумУслСкорректированная средневзвешенная стоимость объекта оценки методом прямого сравнительного анализа продаж:$11 846 Рыночная стоимость объекта оценки с точки зрения его доходности рассчитана в таблице:

ТаблицаПоказателиЗначенияПроцент удорожания арендной платы за офисы по Тюмени в год1,0%Резервный фонд на замену и обновление изношенных частей здания в год от СМР1%СМР без учета прибыли инвестора$15 931Процент износа здания65%Прогноз остатка эффективной жизни здания, лет40Ставка налога на прибыль от ЧОД35%№ПоказателиРасчетные периоды1231Сдаваемая площадь офисных помещений, кв.м1791791792Базовая арендная плата за кв.м в год$333Арендная плата с учетом удорожания$33$33$344Потенциальный валовый доход (1*3)$5 922$5 981$6 0415Скидка на незаполняемость и неуплату в год для офисов среднего класса3%6Действительный валовый доход (4-5)$5 744$5 802$5 8607Затраты на реконструкцию0008Условно-переменные расходы0009Условно-постоянные расходы$129$128$12710Резервы$139$139$13911Чистый операционный доход (6-7-8-9-10)$5 476$5 534$5 59412Налог на прибыль$1 917$1 937$1 95813Поток денежных средств после уплаты налога (11-12)$3 559$3 597$3 63614Коэффициент дисконтирования0,270415Коэффициент среднего ежепериодического прироста ЧОД0,010716Реверсия$14 14817Текущая стоимость будущих доходов$4 310$4 356$4 40318Текущая стоимость всех будущих доходов (включая реверсию )$27 217Стоимость объекта оценки с точки зрения его доходности:$27 217 Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки сведена в таблицу:

ТаблицаМетод расчета стоимостиРезультатСтоимость объекта оценки затратным подходом$11 447Стоимость объекта оценки сравнительным подходом$11 846Стоимость объекта оценки доходным подходом$27 217Рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки с учетом округления в долларах США:$16 000Дата оценки:10 Январь, 2001Официальный курс ЦБ РФ на дату оценки за 1 доллар США28,56р.Рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки с учетом округления в рублях:457 000р.

Расчет и обоснование корректировочной поправки на вынужденность продажи

По отношению к данному объекту оценки в рамках исполнительного производства мы принимаем и учитываем следующие риски: Риск по способу продажи. В нашем случае целью оценки является определение начальной цены торгов недвижимого имущества. Если имущество, реализуемое в рамках исполнительного производства на комиссионных началах, может быть уценено по причине низкой ликвидности, то для нашей недвижимости мы такой возможности не имеем. Риск определить начальную цену торгов, не повлекшую за собой притока потенциальных покупателей значительно высок. Риск по сроку продажи: мы ограничены 2 мя месяцами для продажи недвижимости в рамках исполнительного производства. Но реально, с учетом предпродажной подготовки (согласование заявки-поручения на продажу имущества с территориальным фондом федерального имущества и получение разрешения на торги, изучение документации, подготовка и опубликование в центральной прессе извещения о проведении открытого аукциона или конкурса), у нас остается не более 40 дней. Риск в таком ранге находится на максимальном значении. Риск инвестирования в связи с судебной отменой. Не учитывать такой риск нельзя. В обществе сложилось устойчивое мнение, что с большой