Обеспечение возвратности кредита

если иное не установлено законом. Поэтому недопустимо в соответствии с Законом РФ «О залоге», чтобы в случаях невыполнения обязательств должником, кредитор обращал заложенное имущество в свою собственность без решения суда. Залог не является способом приобретения права собственности, а лишь удовлетворения требований кредита из стоимости заложенного имущества. Содержание и форма договора залога. В соответствии со ст. Закона РФ «О залоге» залог возникает силу договора или закона. Договор о залоге должен быть совершен в письменной форме. Нотариальное удовлетворение договора залога требуется в случаях: Когда это прямо предусмотрено законом. Когда договор об основном обязательстве, которое обеспечивается залогом, требует нотариального удостоверения. Удостоверение договора залога могут совершать нотариусы государственных нотариальных контор, а также занимающиеся частной нотариальной практикой в соответствии с имеющейся лицензией. Удостоверение договоров залога имущества, подлежащего последующей регистрации в государственных органах, нотариусом производится при условии предоставления залогодателем документов, подтверждающих его право собственности на имущество. Один экземпляр договора о залоге имущества остается у нотариуса. В случаях, когда законом установлена государственная регистрация договора залога, орган, осуществляющий регистрацию, обязан выдать залогодателю и залогодержателю свидетельства о регистрации, по запросу заинтересованных лиц выписки из реестра. Перед принятием решения о получении в залог того или иного имущества следует знать специфические особенности залога конкретного имущества. При принятии в залог здания, сооружения, строения следует внимательно изучить учредительные документы залогодателя, выписки из которых следует прилагать к договору, а также документы, подтверждающие права собственности и непорочности предлагаемого в залог имущества (т.е. свобода его от ареста, залога и др.): Книга записи залогов. Технический паспорт на домовладение, формируемый БТИ. Свидетельство о праве собственности на строение, либо другие документы, подтверждающие эти права (наличие указания в законе, договор купли-продажи строения и т.д.) Государственный акт на земельный участок, на котором находится здание. Выписка из подземельной книги по месту нахождения имущества, а также другие необходимые документы, касающиеся конкретного нежилого помещения. В случае, если передаваемое в залог здание (строение, сооружение) является арендуемым третьим лицом, следует изучить договор аренды и только после этого принять решение о заключении договора залога на данное нежилое помещение, например, нет ли в договоре запрета на передачу в залог здания, нет ли договоренности приобретении здания в дальнейшем в собственность арендатора и др. препятствий. Закон устанавливает обязательное нотариальное удостоверение и государственную регистрацию ипотеки. Государственная регистрация залога предусмотрена ст. 11 Закона РФ «О залоге» и при залоге иного имущества, подлежащего государственной регистрации в органе, осуществляющем такую регистрацию. Так, договор залога автомашины регистрируется в органах ГАИ, договор залога жилых домов регистрируется в БТИ с отметкой в соответствующем государственном реестре.

2.2.2. Реализация залогового права в процессе обеспечения возвратности ссуд.

Залог как способ обеспечения возврат кредита означает, что кредитор (банк) приобретает право первоочередного удовлетворения требования погашения ссуды и получения причитающихся процентов из стоимости заложенного имущества, в случае если заемщик не выполняет свое обязательство в срок, предусмотренный кредитным договором. Чтобы залог мог стать реальной гарантией возврата кредита, необходимо соблюдение ряда экономических и юридических требований. Это тем более важно, что хотя закон имеется, но полноценного механизма его реализации пока нет. К экономическим требованиям относятся: правильный выбор объекта залога, оценка его стоимости, определение вида залога, организация в необходимых случаях контроля за сохранностью предметов залога. Юридические требования следующие: четкое определение прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя, парильное оформление залоговых документов в соответствии с видом залога, порядок регистрации и хранения залоговых документов. Тем самым выстраивается несколько важнейших этапов реализации залогового права. Выбор объекта (предмета) залога первый и наиболее ответственный этап. Опыт использования залога российскими банками пока крайне невелик, поэтому они не успели разработать собственные методические пособия по оценке имущества клиента как предмета залога. В силу этого следует считать хотя бы следующие общие требования к предметам залога: а) наличие у залогодержателя права собственности на предмет залога или права полного хозяйственного владения; б) отсутствие претензий со стороны других кредиторов на тот же предмет залога; в) соответствие определенным критериям качества, дифференцированным в зависимости от вида закладываемого имущества; г) достаточность стоимости залога для удовлетворения соответствующего обязательства клиента; д) обязательная регистрация в специальной книге. В качестве покрытия ссуд банки могут использовать самое разнообразное имущество: - недвижимость; - ликвидные (легко и быстро реализуемые товары); - различные ценные бумаги (достаточно ликвидные); - денежные средства, включая инвалютные; - другое имущество; - имущественные права. Исходя из этих возможностей российские банки наиболее часто прибегают к недвижимости и ходовым товарам. Весной 1994 года некоторые московские банки применяли следующие виды залога, указанные в таблице.

Таблица 2.1. Виды залога

БанкПроцентная ставка (годовая)Срок ( мес.)Виды залога1234Альфа банк16 - 251 - 3недвижимость, высоколиквидные товары, гарантии московских банков, «золотые сертификаты»Восток - Запад18 36до 3застрахованный залогГута банк38 43 (17-21*)1 - 3гарантии крупных банков, недвижимостьДеловая Россия15 251 - 2недвижимость, гарантии банков корреспондентов Империал20 25 (18-20*)3 - 6гарантии крупных банков, рублевые и валютные депозитыИнкомбанкот 18до 12облигации Внешэкономбанка, товарыМежкомбанк10 22 (12-18*)от 3гарантии банков и организацийМенатеп10 30 от 1.5недвижимость, высоколиквидные товары, гарантии крупных банковМосковский банк СБ РФ27 (22*)1 - 6недвижимость, товары **, гарантии крупных московских банков, личные поручительства * Ставки по межбанковским кредитам. ** Применяются для клиентов, кредитующих не первый раз. Анализ таблицы показал, что главным требованием к выбору различного вида имущества в качестве залога является уровень его ликвидности. Самым ликвидным объектом, имеющий наивысший рейтинг качества, являются, конечно, денежные средства (наличие и остатки средств на срочных депозитах, сберегательных вкладах, валютных счетах). Так, чтобы остатки средств на счетах можно было принять в качестве залога, нужно, чтобы эти счета были открыты в том же банке,