Обеспечение возврата кредита в современных условиях

банк придает большое значение. В качестве залога в Республике Молдова может использоваться недвижимость, находящаяся и в государственной собственности, однако, для этого необходимо разрешение государственных органов. Любой договор об ипотеке должен быть нотариально заверен и зарегистрирован согласно закону о кадастре недвижимого имущества в территориальном кадастровом органе, в районе деятельности которого находится недвижимое имущество, передаваемое в залог. В современной банковской практике предметом залога при выдаче ссуд выступает не только имущество, принадлежащее клиенту, но и его имущественные права. В результате существует самостоятельный вид залога залог прав. Объектом залога в этом случае выступают: - права арендатора на здания, сооружения, землю; - права автора на вознаграждение; - права заказчика по договору подряда; - права комиссионера по договору комиссии и др. Другим элементом залогового механизма является оценка предмета залога. Международная практика выработала по этому поводу следующие принципиальные положения: 1. Большинство предметов залога оцениваются по рыночной стоимости. Это означает, по сути, самую высокую цену, за которую собственность могла бы быть реализована при наличии потенциального покупателя и достаточного времени на совершение сделки. Вместе с тем во многих случаях, когда банк реализует залоговой механизм для погашения ссуды, первоначальная стоимость не соответствует реальной цене. Это происходит в силу таких причин как: отсутствие заинтересованных покупателей, снижение цены на соответствующую собственность, экономический спад, необходимость быстро найти покупателя. 2. Принятое обеспечение должно регулярно переоцениваться, с тем, чтобы покрыть кредитный риск в любое время. 3. Оценку стоимости предметов залога должны производить специалисты соответствующей квалификации. 4. В случае использования в качестве залога ТМЦ стоимость его должна включать расходы на проведение периодических оценок залогового обеспечения, особенно если к ним привлечены независимые эксперты. 5. При оценке залога следует обратить особое внимание на правильное определение ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества. Реальный уровень покрытия ссуды в ситуации вынужденной продажи имущества можно определить, если из цены открытого рынка вычесть следующее: - затраты на реализацию; - маржу вынужденной продажи: - величину любых приоритетных претензий на имущество; - оплату судебных издержек. А также если из чистой реальной стоимости вычесть: - требуемую маржу безопасности (в зависимости от степени риска); - действительную стоимость имущества, являющуюся обеспечением возврата ссуды. 6. Наиболее ответственным, сложным и трудоемким является оценка недвижимости в качестве предмета залога. В международной практике для оценки недвижимости используются три основных метода, которые применяются в комплексе для выбора наиболее оптимального варианта. Первый метод (затратный) ориентируется на определение возможности затрат по приобретению земли и возведению новых аналогичных построек в обозримом будущем при нормальном ходе строительства. Далее определяется восстановительная стоимость объектов с учетом величины предпринимательского дохода, который отражает вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Полученная стоимость уменьшается на сумму износа. Второй метод (рыночный) основывается на информации о рыночной цене аналогичных сделок купли-продажи. Конечно, при этом методе используется система поправок, поскольку полностью идентичных объектов не существует. Этот метод более прост в употреблении, но предполагает развитый рынок недвижимости и наличие информации о рыночных ценах на разные объекты недвижимости. Третий метод (доходный) исходит из посылки, что стоимость объекта недвижимости обусловлена будущим чистым доходом, который может принести данная недвижимость при ее эксплуатации. Для использования этого метода ориентируются на информацию о ставках аренды аналогичного объекта недвижимости, данные о возможных потерях при сборе платежей (из-за продолжительности срока поиска арендатора), информацию о возможности дополнительного получения доходов от иных форм эксплуатации объекта недвижимости. Для молдавских условий развитие ипотеки в качестве формы обеспечения возвратности ссуд еще предстоит, поэтому вопрос об оценке предметов недвижимости приобретает в дальнейшем особую актуальность. Важнейшим элементом залогового механизма является составление и исполнение договора о залоге, в котором отражается весь комплекс правовых взаимоотношений сторон по залогу имущества или имущественных прав. В соответствии с законодательством Республики Молдова договор о залоге должен отвечать определенным требованиям по форме и содержанию. В соответствии со статьей 9 Закона «О залоге» и форме договора о залоге предъявляются следующие требования: 1. Договор о залоге заключается в письменный форме. Заклад имущества стоимостью до 10 минимальных заработных плат может быть совершен в устной форме. 2. В случае залога движимого имущества и имущественных прав на него, отчуждение которых требует нотариального удостоверения, договор о залоге также должен быть нотариально удостоверен. Договор о предпринимательской ипотеке удостоверяется нотариально в обязательном порядке. 3. Любое изменение или дополнение договора о залоге осуществляется в форме, предусмотренной для заключения договора. 4. В договоре о залоге должны быть указаны имя и фамилия (наименование) сторон, их местожительство (местонахождение) вид залога, опись, оценка и местонахождение заложенного имущества, существо обеспеченного залогом обязательства, его размер и срок исполнения, разрешение или запрещение последующего залога, а также иные условия по соглашению сторон. 5. Условия залога могут быть включены в договор, на основании которого возникает обеспеченное залогом обязательство. Последующий залог уже заложенного имущества допускается, если он не запрещен предыдущими договорами о залоге. Залогодатель обязан представлять каждому последующему и предыдущему залогодержателю сведения обо всех случаях залога имущества и имущественных прав. Несоблюдение этой обязанности влечет недействительность сделки последующего залога и ответственность за ущерб, причиненный залогодержателям. Примерная схема проверки обеспечения ссуды может быть следующая (тыс. лей): 12Задолженность по выданной ссуде на 1 мая 2001 года520Стоимость заложенных ценностей на эту же дату по сведениям заемщика700Маржа. Установленная банком с учетом возможного риска потерь при реализации30% от стоимости заложенных ценностейРеальная стоимость заложенных ценностей700-(30% от 700)=490Излишек (недостаток обеспечения)520-490=30 Следовательно, по результатам проверки обеспечения выданной ссуды банк установил снижение стоимости заложенного имущества и его недостаток в сумме 30 тыс. лей. Это означает необходимость предъявления требований к заемщику о незамедлительном восполнении утраченного залога ценностей на указанную сумму. В ряде случаев